Die Kosten für das Wohnen in Köln erreichen neue Höchststände. Aktuelle Daten zeigen, dass sowohl die Kaufpreise für Immobilien als auch die Mieten stärker steigen als in den meisten anderen deutschen Metropolen. Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot verschärfen die Situation auf dem Kölner Wohnungsmarkt zusehends.
Wichtige Fakten
- Die Kaufpreise für Häuser in Köln stiegen im Jahresvergleich um über 5 Prozent.
- Bei den Mieten für Neubauwohnungen verzeichnet Köln mit einem Plus von 8,5 Prozent den stärksten Anstieg unter den deutschen Großstädten.
- Experten kritisieren die Wohnungspolitik und fordern steuerliche Anreize für den Immobilienerwerb, um den Mietmarkt zu entlasten.
- Der Umzug ins Umland ist für Pendler oft nur bei bestimmten Bedingungen eine finanzielle Erleichterung.
Kaufpreise für Immobilien in Köln ziehen deutlich an
Wer in Köln ein Eigenheim erwerben möchte, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien übersteigt das Angebot bei Weitem, was die Preise weiter in die Höhe treibt. Besonders Einfamilienhäuser sind gefragt.
Laut dem aktuellen Wohnbarometer der Immobilienplattform Immoscout24 ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern doppelt so hoch wie die nach Eigentumswohnungen. Dieser Trend spiegelt sich direkt in der Preisentwicklung wider. Im Jahresvergleich sind die Preise für bestehende Häuser in Köln um 5,3 Prozent gestiegen.
Ein Quadratmeter in einem Bestandshaus kostet mittlerweile durchschnittlich 4.535 Euro. Bei Neubauten ist die Lage noch angespannter: Hier liegt der Preis bei 6.435 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,1 Prozent entspricht.
Quadratmeterpreise im Überblick (3. Quartal 2025)
- Bestehende Wohnung: 4.277 Euro (+1,0 % zum Vorquartal)
- Neubauwohnung: 6.245 Euro (+1,1 % zum Vorquartal)
- Bestehendes Haus: 4.535 Euro (+5,3 % zum Vorjahr)
- Neubauhaus: 6.435 Euro (+5,1 % zum Vorjahr)
Wachsende Nachfrage und wirtschaftliche Attraktivität
Kölns Anziehungskraft als Wirtschaftsstandort und beliebte Wohnstadt trägt maßgeblich zur Preisdynamik bei. „Köln boomt“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. „Die Nachfrage ist hoch, die Stadt ist einer der dynamischsten Standorte in Deutschland.“
Im Vergleich zu Städten wie München oder Hamburg waren die Wohnkosten in Köln lange Zeit moderater. Diese relative Erschwinglichkeit hat in den letzten Jahren viele Menschen angezogen und den Druck auf den Markt erhöht. Die Zahl der Suchanfragen nach Kaufimmobilien in den acht größten deutschen Metropolen stieg laut Immoscout24 im Vergleich zum Vorjahr um acht Prozent.
Mietmarkt: Köln verzeichnet deutschlandweit den stärksten Anstieg
Nicht nur Käufer, auch Mieter sind von der angespannten Lage betroffen. Insbesondere bei Neubauwohnungen, die maximal zwei Jahre alt sind, zeigt sich eine bemerkenswerte Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt hier inzwischen bei 17,82 Euro Kaltmiete.
Das entspricht einem Anstieg von 8,5 Prozent innerhalb eines Jahres – der höchste Wert unter allen deutschen Großstädten. Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung kostet in Köln somit durchschnittlich 1.247 Euro Kaltmiete. Damit hat Köln das Mietpreisniveau von Hamburg erreicht.
Historische Entwicklung der Mieten
Die Mietpreise für Neubauten in Köln haben sich seit 2018 rasant entwickelt. Damals lag der Quadratmeterpreis noch bei rund zehn Euro. Die aktuelle Entwicklung zeigt, wie stark der Markt unter Druck geraten ist.
Auch bei Bestandswohnungen ziehen die Preise kräftig an. Mieter zahlen hier aktuell 12,86 Euro pro Quadratmeter. Dies ist ein Plus von 5,7 Prozent im Jahresvergleich. Auch hier liegt Köln an der Spitze der deutschen Metropolen. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand kostet damit rund 900 Euro Kaltmiete.
Der Umzug ins Umland als Alternative?
Angesichts der hohen Kosten in der Stadt weichen viele Menschen auf das Kölner Umland aus. Die Nachfrage in den umliegenden kreisfreien Städten stieg in den letzten Monaten um 13 Prozent. Doch ob sich der Umzug finanziell lohnt, hängt von vielen Faktoren ab.
Eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts im Auftrag der Postbank zeigt, dass die Ersparnis durch niedrigere Immobilienpreise schnell von hohen Pendlerkosten aufgezehrt werden kann. Wer beispielsweise eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Umland kauft und täglich mit dem Auto nach Köln pendelt, könnte über die gesamte Berufszeit sogar ein Minusgeschäft machen.
Beispielrechnung für Pendler aus Leverkusen
Die Analyse der Postbank verdeutlicht die Komplexität der Entscheidung:
- Pendeln mit öffentlichen Verkehrsmitteln: Der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Wohnung in Leverkusen gegenüber Köln ist erst nach 37,2 Jahren durch die Fahrtkosten aufgebraucht.
- Pendeln mit dem Auto: Nutzt man das Auto, ist der Vorteil bereits nach 19,9 Jahren aufgebraucht. Für eine Person, die mit 35 Jahren kauft und bis zur Rente pendelt, rechnet sich der Kauf nicht mehr.
Die Rechnung verbessert sich jedoch deutlich bei größeren Wohnungen (ab 120 Quadratmetern) oder wenn ein signifikanter Teil der Arbeit im Homeoffice erledigt werden kann.
Experten fordern politische Maßnahmen zur Entlastung
Angesichts der angespannten Lage wird die Kritik an der Wohnungspolitik lauter. Gesa Crockford von Immoscout24 fordert dringendes Handeln. „Es braucht nun die richtigen, politischen Anreize zum Erwerb von Wohneigentum“, sagt sie. Wenn mehr Menschen kaufen könnten, würde das auch den Mietmarkt entlasten.
„Wir glauben, dass die Preise in den kommenden sechs Monaten wieder steigen, denn die Nachfrage ist groß. Wer kaufen will, sollte nicht mehr lange warten.“
Ein konkreter Vorschlag zielt auf die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum. Während Vermieter ihre Immobilie steuerlich absetzen können, haben Eigennutzer diese Möglichkeit nicht. „Abschreibungen für selbstgenutztes Eigentum lassen sich schneller umsetzen“, so Crockford.
Eine Senkung der Grunderwerbssteuer, die in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent deutschlandweit am höchsten ist, hält sie hingegen für politisch schwer durchsetzbar. Ohne entschlossenes Handeln der Politik, so die Befürchtung, wird sich die Spirale aus steigender Nachfrage und explodierenden Preisen in Köln weiterdrehen.
