Die GAG Immobilien AG, Kölns größte Vermieterin, hat ihre Halbjahresbilanz für den Wohnungsbau vorgestellt. Im ersten Halbjahr wurden 330 Wohnungen für den Kölner Markt fertiggestellt. Dieser Zuwachs an Wohnraum entstand jedoch vor dem Hintergrund erheblicher Herausforderungen wie steigender Baukosten und Personalmangel in der Baubranche.
Die Zahlen zeigen, dass der Fokus stark auf der Modernisierung des Bestands liegt. Von den 330 Einheiten sind nur 52 tatsächliche Neubauten. Die restlichen 278 Wohnungen wurden durch umfassende Sanierungsmaßnahmen wieder dem Mietmarkt zugeführt. Das Unternehmen bewertet dieses Ergebnis angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen dennoch als positiv.
Wichtige Erkenntnisse
- Im ersten Halbjahr 2025 hat die GAG 330 Wohnungen in Köln fertiggestellt.
- Nur 16 % (52 Wohnungen) davon sind Neubauten, 84 % (278 Wohnungen) sind sanierter Bestand.
- Die durchschnittliche Miete bei der GAG liegt bei rund 8 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kölner Marktdurchschnitt.
- Steigende Baukosten und Fachkräftemangel erschweren weiterhin den Neubau von bezahlbarem Wohnraum.
- Kritik gab es in der Vergangenheit an den Mietpreisen für Projekte wie die Parkstadt Süd.
Neubau und Sanierung im Detail
Die vorgelegte Bilanz der GAG für die ersten sechs Monate des Jahres offenbart einen klaren Trend im Kölner Wohnungsbau. Während die Zahl von 330 fertiggestellten Wohnungen zunächst beeindruckt, zeigt die genauere Analyse die aktuellen Schwierigkeiten im Neubaubereich. Nur 52 dieser Wohnungen sind das Ergebnis von Neubauprojekten.
Der weitaus größere Teil, nämlich 278 Wohneinheiten, wurde durch die Modernisierung und Instandsetzung bestehender Immobilien geschaffen. Dies unterstreicht die Strategie vieler Wohnungsbaugesellschaften, den Fokus auf den Bestand zu legen, da Sanierungen oft schneller und kostengünstiger realisierbar sind als komplette Neubauten von Grund auf.
Die Fertigstellung von Neubauten ist ein langwieriger Prozess, der von der Planung über die Genehmigung bis zur Fertigstellung mehrere Jahre dauern kann. Sanierungen können hingegen gezielter eingesetzt werden, um Wohnraum schneller wieder bewohnbar und modern zu machen.
Herausforderungen für die Baubranche
Die GAG betont in ihrer Bilanz, dass die aktuellen Marktbedingungen den Wohnungsbau erheblich erschweren. Zwei Hauptfaktoren sind hierbei entscheidend: die explodierenden Baukosten und der Mangel an qualifiziertem Personal. Diese Probleme betreffen die gesamte deutsche Bauwirtschaft und machen auch vor einem kommunalen Unternehmen nicht halt.
Kostensteigerungen als Bremsklotz
In den letzten Jahren sind die Preise für Baumaterialien wie Holz, Stahl und Dämmstoffe stark gestiegen. Gleichzeitig haben sich die Energiekosten für den Betrieb von Baumaschinen und die Herstellung von Baustoffen erhöht. Laut Branchenexperten führen diese Faktoren dazu, dass Bauprojekte heute um 20 bis 30 Prozent teurer sind als noch vor wenigen Jahren.
Diese Kostenexplosion macht es besonders schwierig, das Kernziel der GAG zu erreichen: die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Jeder Anstieg der Baukosten muss entweder durch höhere Mieten kompensiert oder durch öffentliche Förderungen aufgefangen werden, was die Kalkulation für neue Projekte komplex macht.
Der Fachkräftemangel in Deutschland
Die deutsche Baubranche leidet seit Jahren unter einem gravierenden Mangel an Fachkräften. Es fehlen Handwerker, Ingenieure und Bauleiter. Dieser Personalengpass führt nicht nur zu Verzögerungen bei Bauprojekten, sondern treibt auch die Lohnkosten in die Höhe, was die Baukosten zusätzlich verteuert.
Die Mission: Bezahlbarer Wohnraum für Köln
Trotz der widrigen Umstände bleibt die GAG ihrer sozialen Verantwortung verpflichtet. Das erklärte Ziel ist es, Wohnungen zu schaffen, die für breite Schichten der Bevölkerung erschwinglich sind. Ein zentraler Indikator dafür ist die durchschnittliche Miete im Bestand des Unternehmens.
Laut eigenen Angaben beträgt die durchschnittliche Kaltmiete bei der GAG rund 8,00 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert ist ein klares Signal in einem der angespanntesten Wohnungsmärkte Deutschlands.
Mietpreise im Vergleich
Der offizielle Mietspiegel der Stadt Köln weist für das Jahr 2024 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von über 11 Euro pro Quadratmeter aus. Bei Neuvermietungen auf dem freien Markt liegen die Preise oft noch deutlich höher, nicht selten bei 15 Euro und mehr. Die GAG-Miete von 8 Euro liegt somit signifikant unter dem Marktniveau.
Diese Preispolitik ist entscheidend, um Gering- und Normalverdienern, Familien und Senioren das Leben in der Stadt zu ermöglichen. Als kommunales Unternehmen verfolgt die GAG nicht primär das Ziel der Gewinnmaximierung, sondern den öffentlichen Auftrag der Wohnraumversorgung.
Kritik und Ausblick in die Zukunft
Obwohl die GAG für ihre Bemühungen um bezahlbaren Wohnraum bekannt ist, gab es in der Vergangenheit auch Kritik. Insbesondere das Neubauprojekt Parkstadt Süd in Bayenthal geriet in den Fokus des Kölner Mietervereins. Kritisiert wurden hier Quadratmeterpreise, die für öffentlich geförderten Wohnraum als zu hoch empfunden wurden.
Die GAG argumentierte damals, dass die hohen Baukosten und die anspruchsvolle Architektur des neuen Stadtquartiers zu diesen Preisen geführt hätten. Dieser Fall zeigt das Spannungsfeld, in dem sich das Unternehmen bewegt: zwischen dem Anspruch, architektonisch hochwertige und nachhaltige Quartiere zu entwickeln, und der Notwendigkeit, die Mieten niedrig zu halten.
„Wir sind uns unserer Verantwortung bewusst, müssen aber auch wirtschaftlich und zukunftsorientiert handeln. Jeder Euro, den wir investieren, muss nachhaltig zur Verbesserung der Wohnsituation in Köln beitragen“, so ein Sprecher der GAG auf frühere Nachfrage.
Für die Zukunft plant die GAG, weiterhin sowohl in den Neubau als auch in die Sanierung ihres umfangreichen Bestands zu investieren. Die Herausforderungen bleiben bestehen, doch die Bilanz des ersten Halbjahres zeigt, dass auch unter schwierigen Bedingungen Fortschritte möglich sind, um den dringenden Bedarf an Wohnraum in Köln zu decken.
