Die GAG Immobilien AG, Kölns größte Vermieterin, hat im ersten Halbjahr 2025 insgesamt 330 öffentlich geförderte Wohnungen fertiggestellt. Eine genauere Betrachtung der Zahlen zeigt jedoch, dass nur 52 dieser Einheiten tatsächlich neu gebaut wurden. Die übrigen 278 Wohnungen sind das Ergebnis von Modernisierungsmaßnahmen und stehen dem Markt nun wieder zur Verfügung. Das Unternehmen investierte in diesem Zeitraum über 90 Millionen Euro in seine Bestände.
Wichtige Erkenntnisse
- Fertigstellungen: 330 öffentlich geförderte Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 übergeben.
- Neubauanteil: Lediglich 52 der fertiggestellten Wohnungen sind echte Neubauten, 278 sind modernisierte Einheiten.
- Investitionen: Die GAG investierte 61,2 Millionen Euro in Neubau und Modernisierung sowie rund 30 Millionen Euro in die Instandhaltung.
- Herausforderungen: Hohe Baukosten und Fachkräftemangel führen zu einem Fokus auf geförderten Wohnraum und bremsen den frei finanzierten Neubau.
Investitionsfokus auf geförderten Wohnraum
Die GAG Immobilien AG hat ihre Halbjahresbilanz für 2025 vorgelegt und gibt Einblicke in die aktuelle Bautätigkeit. Von Januar bis Juni wurden insgesamt 330 Wohnungen fertiggestellt. Auffällig ist, dass es sich dabei ausschließlich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Frei finanzierte Wohnungen wurden in diesem Zeitraum keine neuen geschaffen.
Der Grund für diese strategische Ausrichtung liegt laut GAG in den attraktiven Förderbedingungen des Landes Nordrhein-Westfalen. Diese ermöglichen es dem Unternehmen, Wohnungen zu vergleichsweise günstigen Mietpreisen anzubieten. Die durchschnittliche Miete im Bestand der GAG lag zur Jahresmitte bei 8,05 Euro pro Quadratmeter.
Was bedeutet öffentlich geförderter Wohnraum?
Öffentlich geförderter Wohnraum, oft auch als Sozialwohnung bezeichnet, wird mit staatlichen Mitteln (z. B. zinsgünstigen Darlehen oder Zuschüssen) errichtet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum zu einer gedeckelten Miete an Personen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen zu vermieten, die einen Wohnberechtigungsschein (WBS) besitzen.
Neubau versus Modernisierung
Die Zahl von 330 fertiggestellten Wohnungen relativiert sich bei genauerem Hinsehen. Nur ein kleiner Teil, nämlich 52 Einheiten, trägt tatsächlich zur Erweiterung des Wohnungsbestandes bei. Die große Mehrheit von 278 Wohnungen wurde umfassend modernisiert und ist nun wieder vermietbar. Diese Maßnahmen sind entscheidend für die Qualitätssicherung des Bestands, lösen aber nicht das Problem des Mangels an neuem Wohnraum in Köln.
Insgesamt investierte die GAG 61,2 Millionen Euro in Neubau- und Modernisierungsprojekte. Zusätzlich flossen rund 30 Millionen Euro in die laufende Instandhaltung der bestehenden Gebäude.
Hohe Baukosten bremsen die Branche
Trotz der Investitionen steht die Wohnungswirtschaft vor erheblichen Schwierigkeiten. Die GAG betont, dass die Branche mit großen wirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert ist. Vor diesem Hintergrund wertet das Unternehmen die Aufrechterhaltung der Bautätigkeit als Erfolg.
„Nach wie vor haben wir mit hohen Baukosten und fehlendem Fachpersonal zu kämpfen. Das führt dazu, dass wir unsere Investitionen noch sorgsamer abwägen und genauestens kalkulieren müssen, damit die Wirtschaftlichkeit unserer Projekte gesichert ist“, erklärt GAG-Vorständin Anne Keilholz.
Diese Umstände erklären, warum der Fokus derzeit stark auf dem geförderten Segment liegt. Frei finanzierte Projekte müsste die GAG vollständig aus eigenen Mitteln stemmen, was angesichts der aktuellen Kostenstruktur wirtschaftlich kaum darstellbar ist.
Die GAG in Zahlen (Stand 30.06.2025)
- Gesamter Wohnungsbestand: ca. 46.150 Wohnungen
- Anteil geförderter Wohnungen: ca. 44 Prozent
- Neubauwohnungen im Bau: 1.532 Einheiten
- Durchschnittsmiete: 8,05 €/m²
Ausblick auf laufende und zukünftige Bauprojekte
Trotz der schwierigen Marktlage befinden sich zur Jahresmitte 1.532 Neubauwohnungen im Bau. GAG-Vorständin Anett Barsch zeigt sich optimistisch: „Mit Blick auf die im Bau befindlichen Wohnungen bin ich zuversichtlich, dass wir auch in diesem Jahr sehr gute Fertigstellungszahlen erreichen werden.“
Mehrere große Projekte stehen kurz vor dem Abschluss oder sollen in naher Zukunft fertig werden:
- SechtM in Köln-Raderberg: Dieses Projekt in der Parkstadt Süd mit 211 Wohnungen (74 davon gefördert) soll noch Ende 2025 fertiggestellt werden. Ein 15-stöckiger Turm als Herzstück des Quartiers stand wegen hoher Quadratmeterpreise in der Kritik.
- Chorweiler-Mitte: Bis 2026 läuft hier die energetische Modernisierung von 1.200 Wohnungen.
- Borsigstraße in Köln-Ehrenfeld: Hier entstehen 50 öffentlich geförderte Wohnungen, die Fertigstellung ist für 2026 geplant.
- Gummersbacher Straße in Köln-Deutz: Ebenfalls für 2026 ist die Fertigstellung von 80 Wohnungen vorgesehen.
Solide wirtschaftliche Lage als Fundament
Die GAG beschreibt ihre wirtschaftliche Situation als stabil, was sie auf das „vernünftige Wirtschaften in den Vorjahren“ zurückführt. Zum Stichtag 30. Juni 2025 meldete das Unternehmen einen Vorsteuergewinn (EBITDA) in Höhe von 98,7 Millionen Euro.
Für das Gesamtjahr 2025 hält die GAG an ihrer Prognose fest und rechnet mit einem Konzerngewinn von rund 30 Millionen Euro, möglicherweise auch mehr. Dieser Wert liegt unter dem Gewinn von 40,1 Millionen Euro aus dem Vorjahr 2024. Die Erträge sollen laut Unternehmen größtenteils reinvestiert werden, um zukünftige Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung zu finanzieren und so den Wohnungsbestand in Köln langfristig zu sichern und zu erweitern.
