Mehr als ein Jahrzehnt nach der Einführung des „Kooperativen Baulandmodells“ sind in Köln die ersten preisgebundenen Wohnungen bezugsfertig. Das 2014 beschlossene Programm soll den Mangel an bezahlbarem Wohnraum bekämpfen, doch die Umsetzung hat lange gedauert. Während die ersten Mieter einziehen, schrumpft der Bestand an Sozialwohnungen in der Stadt weiterhin dramatisch.
Das Wichtigste in Kürze
- Die ersten 383 geförderten Wohnungen aus dem Kooperativen Baulandmodell wurden 2025 in Köln fertiggestellt.
- Das Modell wurde bereits 2014 eingeführt, um bei Neubauprojekten 30 Prozent günstigen Wohnraum zu sichern.
- Die langen Planungs- und Bauzeiten von sieben bis zehn Jahren sind der Hauptgrund für die späte Umsetzung.
- Gleichzeitig ist der Bestand an Sozialwohnungen in Köln auf nur noch 6,5 Prozent gesunken.
Ein Modell mit langem Anlauf
Das Ziel war klar: Wenn in Köln neue, große Wohngebiete entstehen, sollen nicht nur teure Eigentums- oder Mietwohnungen gebaut werden. Der Stadtrat führte deshalb 2014 das Kooperative Baulandmodell ein. Es verpflichtet Investoren, bei größeren Bauvorhaben mindestens 30 Prozent der geschaffenen Wohnfläche für öffentlich geförderten, also mietpreisgebundenen Wohnraum zu reservieren.
Im Gegenzug für die niedrigere Miete, die für 25 bis 30 Jahre festgeschrieben wird, erhalten die Bauherren zinsgünstige Kredite. Doch die Wirkung ließ auf sich warten. Eine erste Version des Modells scheiterte, da sie Investoren zu viele Ausnahmen gewährte. Erst eine überarbeitete Fassung aus dem Jahr 2017 sorgte für eine konsequente Anwendung.
Warum die lange Wartezeit?
Ein Sprecher der Stadtverwaltung erklärte, dass zwischen der Aufstellung eines Bebauungsplans und der tatsächlichen Bezugsfertigkeit von Wohnungen in der Regel sieben bis zehn Jahre vergehen. Das Baulandmodell sei daher ein Instrument, das seine Wirkung nicht sofort, sondern nur langfristig entfalten könne.
Die ersten Projekte sind am Netz
Im Jahr 2025 war es schließlich so weit. An neun Standorten in der Stadt konnten die ersten Mieter in Wohnungen einziehen, die unter dem Baulandmodell entstanden sind. Insgesamt wurden 383 sogenannte Normwohnungen – eine rechnerische Einheit von 90 Quadratmetern – fertiggestellt.
Konkrete Beispiele in Köln
Zu den größten Projekten gehören die Weiler Höfe in Volkhoven/Weiler. Hier hat die Wohnungsgesellschaft GAG 185 geförderte Wohnungen errichtet. Als die symbolisch ersten fertiggestellten Wohnungen gelten jedoch die 74 Einheiten der GAG in der Sechtemer Straße. Sie sind Teil des neuen Stadtquartiers Parkstadt Süd und wurden im Januar bezogen.
Weitere geförderte Wohnungen entstanden unter anderem am Ossendorfer Weg (53 Normwohnungen), am Seeadlerweg (29) und in der Ostmerheimer Straße (27).
Wer hat Anspruch auf eine geförderte Wohnung?
Um eine dieser günstigeren Wohnungen mieten zu können, ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS) erforderlich. Theoretisch könnten fast die Hälfte aller Kölner Haushalte einen solchen Schein beantragen. Laut einer Beispielrechnung des NRW-Bauministeriums hätte etwa ein Paar mit einem Kind und einem Brutto-Jahreseinkommen von unter 57.000 Euro Anspruch darauf.
Spannungsfeld zwischen sozialem Auftrag und Marktpreisen
Das Projekt in der Sechtemer Straße, bekannt als „SechtM“, zeigt jedoch auch die Herausforderungen des Modells. Neben den 74 geförderten Wohnungen wurden dort 137 frei finanzierte Wohnungen gebaut. Diese Mischung ist politisch gewollt, um soziale Segregation zu vermeiden.
Für Aufsehen sorgten allerdings die Mieten für die teuersten Wohnungen im 15-stöckigen Turm des Projekts. In Online-Inseraten wurden Kaltmieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Dies löste öffentliche Kritik aus, da die GAG als mehrheitlich städtisches Unternehmen einem besonderen sozialen Auftrag verpflichtet ist.
Die Miete in den geförderten Wohnungen liegt bei etwa sechseinhalb Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt die durchschnittliche Miete in mittlerer Wohnlage laut Mietspiegel rund neuneinhalb Euro. Die Ersparnis für die Mieter ist also erheblich.
Der Schwund an Sozialwohnungen geht weiter
Trotz der ersten Erfolge des Baulandmodells steht Köln vor einem massiven Problem: Der Gesamtbestand an mietpreisgebundenen Wohnungen schrumpft rapide. Während es 2006 noch über 50.000 Sozialwohnungen gab, waren es Ende 2025 nur noch 37.580.
Das entspricht einem Anteil von nur noch 6,5 Prozent am gesamten Wohnungsbestand der Stadt. Allein im Jahr 2025 fielen 4.326 Wohnungen aus der Preisbindung heraus – deutlich mehr, als durch Neubau hinzukamen. Die Stadt versucht zwar, auslaufende Bindungen zu verlängern oder Belegungsrechte für bestehende Wohnungen zu erwerben, kann den Trend aber bisher nicht aufhalten.
Blick in die Zukunft
Die Stadtverwaltung blickt dennoch optimistisch nach vorn. Aktuell befinden sich 30 weitere Bebauungsplanverfahren in Bearbeitung, bei denen das Kooperative Baulandmodell zur Anwendung kommt. Im Jahr 2025 hat der Rat Pläne für insgesamt 3.880 neue Wohnungen beschlossen, von denen 1.065 öffentlich gefördert werden sollen.
Das größte geplante Projekt ist das Deutz-Areal in Mülheim. Dort sollen 2.500 Wohnungen entstehen, davon 750 mit Mietpreisbindung. Es wird jedoch auch hier Jahre dauern, bis diese Wohnungen tatsächlich auf den Markt kommen und den Druck auf den Kölner Wohnungsmarkt spürbar lindern können.
