Der Gedanke, ein ganzes Haus für nur einen Euro zu ersteigern, klingt wie ein Lottogewinn. Bei Zwangsversteigerungen taucht dieser Traum immer wieder auf, doch die Realität sieht oft anders aus. Wer auf ein Immobilienschnäppchen hofft, muss die Spielregeln kennen, um nicht in teure Fallen zu tappen.
Zwangsversteigerungen bieten zwar die Chance auf einen günstigen Immobilienkauf, sind aber ein komplexes Verfahren mit eigenen Gesetzen. Der symbolische Euro ist dabei nur der kleinste Teil einer viel größeren finanziellen Gleichung.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kauf einer Immobilie für einen Euro bei einer Zwangsversteigerung ist extrem selten und meist nur theoretisch möglich.
- Zum Zuschlagspreis kommen erhebliche Nebenkosten wie Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer und Kosten für das Wertgutachten hinzu.
- Gesetzliche Wertgrenzen (5/10- und 7/10-Regel) schützen Gläubiger vor zu niedrigen Geboten und verhindern oft Schnäppchenpreise.
- Immobilien aus Zwangsversteigerungen werden ohne Gewährleistung verkauft, was hohe Risiken bei versteckten Mängeln bedeutet.
Der Traum vom Schnäppchen und die harte Realität
Die Faszination von Zwangsversteigerungen ist ungebrochen. Viele Menschen hoffen, hier den Schlüssel zu ihrem Traumhaus zu einem unschlagbar günstigen Preis zu finden. Die Vorstellung, ein Gebot von nur einem Euro abzugeben und den Zuschlag zu erhalten, beflügelt die Fantasie.
Doch dieser Mythos hält einer Überprüfung selten stand. Zwar ist es theoretisch möglich, dass ein Gebot in dieser Höhe akzeptiert wird, die Umstände dafür sind jedoch äußerst spezifisch und selten. Meist geschieht dies nur, wenn der Gläubiger selbst mitbietet, um die Immobilie aus der Versteigerung zu nehmen und sie später auf dem freien Markt zu verkaufen.
Was ist das „geringste Gebot“?
Jede Zwangsversteigerung beginnt mit dem sogenannten „geringsten Gebot“. Dieser Betrag ist nicht der Startpreis für die Immobilie selbst, sondern deckt zunächst nur die Verfahrenskosten und die Ansprüche bevorrechtigter Gläubiger ab, wie zum Beispiel offene Grundsteuern.
Das eigentliche Bieten auf den Immobilienwert beginnt erst, nachdem diese Summe erreicht ist. Der Verkehrswert der Immobilie, der von einem Gutachter ermittelt wird, dient als Orientierung, ist aber für die Bieter nicht bindend.
Gut zu wissen: Die Sicherheitsleistung
Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss in der Regel eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes nachweisen. Diese kann per Überweisung vor dem Termin oder durch einen bestätigten Scheck erfolgen. Bargeld wird nicht mehr akzeptiert.
Die wahren Kosten einer ersteigerten Immobilie
Selbst wenn der Zuschlagspreis niedrig ausfällt, ist dies bei weitem nicht der Endbetrag, den der neue Eigentümer zahlen muss. Eine ganze Reihe von Nebenkosten kommt hinzu und kann den vermeintlich günstigen Kauf schnell verteuern.
Diese Kosten sollten Bieter unbedingt vorab in ihre Kalkulation einbeziehen:
- Zuschlagsgebühr: Das Gericht erhebt eine Gebühr für den Zuschlag, die sich am Gebot orientiert.
- Grunderwerbsteuer: Wie bei jedem Immobilienkauf fällt auch hier die Grunderwerbsteuer an. In Nordrhein-Westfalen beträgt diese aktuell 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Grundbucheintrag: Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ist ebenfalls kostenpflichtig.
- Gutachterkosten: Oft werden die Kosten für das Verkehrswertgutachten auf den neuen Eigentümer umgelegt.
- Mögliche Renovierungskosten: Immobilien aus Zwangsversteigerungen werden „gekauft wie gesehen“ und ohne Gewährleistung. Versteckte Mängel, Sanierungsstau oder Schäden müssen vom Käufer auf eigene Kosten behoben werden.
Diese zusätzlichen Ausgaben können sich schnell auf Zehntausende von Euro summieren und müssen aus eigener Tasche oder über die Finanzierung gedeckt werden.
Hintergrund: Warum kommt es zur Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung ist der letzte Schritt, wenn ein Immobilieneigentümer seine Schulden, meist aus einem Immobilienkredit, nicht mehr bezahlen kann. Die Bank oder ein anderer Gläubiger beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung, um mit dem Erlös die offenen Forderungen zu begleichen.
Gesetzliche Hürden für Schnäppchenjäger
Der deutsche Gesetzgeber hat Schutzmechanismen eingebaut, um zu verhindern, dass Immobilien weit unter Wert verkauft werden. Diese Regeln schützen die Interessen der Gläubiger, die durch den Verkaufserlös ihre Verluste minimieren wollen.
Die 5/10-Grenze (50-Prozent-Grenze)
Liegt das höchste Gebot im ersten Versteigerungstermin unter 50 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen verweigern. Die Immobilie kann also nicht für weniger als die Hälfte ihres Schätzwertes verkauft werden.
„Diese Regelung ist ein entscheidender Schutz für die Gläubiger. Sie stellt sicher, dass die Immobilie nicht zu einem Schleuderpreis veräußert wird und die offenen Schulden zumindest teilweise gedeckt werden können.“
Die 7/10-Grenze (70-Prozent-Grenze)
Eine weitere wichtige Hürde ist die 7/10-Grenze. Liegt das Höchstgebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswertes, kann der Gläubiger beantragen, den Zuschlag zu verweigern. In den meisten Fällen wird er dies tun, in der Hoffnung, in einem zweiten Versteigerungstermin einen höheren Preis zu erzielen.
Wichtig: Diese beiden Wertgrenzen fallen in einem möglichen zweiten Versteigerungstermin weg. Dann könnte eine Immobilie theoretisch auch für einen sehr niedrigen Preis den Besitzer wechseln, sofern das geringste Gebot zur Deckung der Verfahrenskosten erreicht wird.
Vorbereitung ist alles: Tipps für Bieter
Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung interessiert, sollte sich gründlich vorbereiten. Spontane Entscheidungen können teuer werden.
- Informationen einholen: Alle relevanten Unterlagen, insbesondere das Verkehrswertgutachten, sollten vorab beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden. Das Gutachten gibt Aufschluss über den Zustand, die Lage und mögliche Mängel der Immobilie.
- Finanzierung klären: Schon vor dem Versteigerungstermin muss die Finanzierung gesichert sein. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist unerlässlich. Nach dem Zuschlag gibt es keine Möglichkeit mehr, vom Kauf zurückzutreten.
- Besichtigung anstreben: Auch wenn der bisherige Eigentümer eine Besichtigung nicht gestatten muss, sollte man versuchen, das Objekt zumindest von außen in Augenschein zu nehmen und die Umgebung zu erkunden.
- Limit setzen: Bieter sollten sich vor dem Termin ein absolutes Höchstgebot setzen und dieses unter keinen Umständen überschreiten. Im Eifer des Gefechts ist die Gefahr groß, sich zu einem zu hohen Gebot hinreißen zu lassen.
Zwangsversteigerungen können eine gute Gelegenheit sein, eine Immobilie unter dem Marktwert zu erwerben. Der Traum vom Ein-Euro-Haus bleibt jedoch meist genau das: ein Traum. Eine realistische Kalkulation, sorgfältige Vorbereitung und ein kühler Kopf sind die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Kauf.
